ČNB potvrzuje limity na hypotéky, zvyšuje odhad nadhodnocení cen nemovitostí až na 20 %
- Bankovní rada ČNB dnes potvrdila nastavení limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI pro poskytování hypotečních úvěrů.
- Nadhodnocení cen bytů se dle výpočtů ČNB dále mírně zvýšilo; v polovině roku 2019 se pohybovalo mezi 15 a 20 %, a to zejména kvůli nedostatečné nabídce bytů ve velkých městech.
- ČNB očekává, že v nejbližších čtvrtletích bude růst cen rezidenčních nemovitostí spíše zpomalovat.
- Bankovní rada dnes také rozhodla o ponechání sazby proticyklické kapitálové rezervy na 2 % i po 1. 1. 2021. Pro nejbližší období předpokládá stabilitu sazby této rezervy.
- Banky zůstávají odolné vůči případným nepříznivým šokům. Pro zachování této odolnosti i v případě ochlazení ekonomiky by měly udržovat kapitálové rezervy i současné dobrovolně držené kapitálové přebytky a provádět přiměřenou dividendovou politiku.
Bankovní rada České národní banky dnes projednala podzimní zprávu Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory, která hodnotí zdraví domácího finančního sektoru a rizika pro udržení jeho stability podle údajů z první poloviny roku 2019. Pro zachování finanční stability v České republice i do budoucna používá ČNB nástroje tzv. makroobezřetnostní politiky, včetně limitů ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů a proticyklické kapitálové rezervy bank.
Na základě zprávy bankovní rada rozhodla, že v tuto chvíli nepovažuje za nutné měnit současné doporučené hodnoty limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI pro poskytování hypotečních úvěrů. Většina bank v prvním pololetí 2019 postupovala v případě limitu LTV i nadále v souladu s platným Doporučením k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Rostl však podíl úvěrů s ukazatelem LTV (vyjadřuje, jak velká část hodnoty nemovitosti je nakupována na úvěr) ve výši 80–90 % a čerpaly se také úvěry nad hranicí limitu LTV 90 %, které by podle doporučení neměly být poskytovány. Úvěry s LTV nad 80 % v červnu 2019 celkově tvořily více než povolených 15 %, což znamená, že někteří poskytovatelé tento limit nedodrželi. ČNB zatím nepokládá za nezbytně nutné přikročit ke zpřísnění limitů pro LTV. Další pokračování zvyšování nadhodnocení cen bydlení by si však mohlo vyžádat jejich přehodnocení.
Naopak příjmové limity DTI (dluh vyjádřený násobkem čistého ročního příjmu) a DSTI (vyjadřuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu dlužník vynakládá na splátku dluhu), platné od 1. října 2018, byly plněny v souladu s doporučením ČNB. Za pozitivní ČNB považuje také skutečnost, že bylo omezeno poskytování úvěrů s překročenými limity současně u všech třech sledovaných úvěrových ukazatelů (LTV, DTI i DSTI).
Podíl úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti pro další pronájem, u nichž klienti uvádí příjem z pronájmu jako součást deklarovaných příjmů, zůstává velmi nízký (kolem 5 %). Z nově získávaných informací však vyplývá, že téměř třetina objemu nově poskytnutých hypoték směřuje ke klientům, kteří již jednu hypotéku či více mají. Je pravděpodobné, že jejich charakter je převážně investiční. Poskytovatelé by proto měli samostatně sledovat také úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti poskytované klientům, kteří již mají v době žádosti jeden či více hypotečních úvěrů a u nichž nejsou příjmy z pronájmu zahrnuty do čistých příjmů pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Měli by zároveň s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení.
Platné Doporučení ČNB uvádí, že u úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu s vyšší rizikovostí by poskytovatelé měli uplatňovat limit ukazatele LTV ve výši 60 %. Bankovní rada dnes specifikovala podmínky pro stanovení vyšší rizikovosti, za kterých bude limit LTV na úvěr ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu ve výši 60 % aplikován. Bude tomu tak v případě, že žadatel o úvěr neplní doporučované limity u jednoho nebo dokonce u obou příjmových ukazatelů, tj. pokud hodnota DTI převýší 9 nebo DSTI 45 %.
Zpráva Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory hodnotí také vývoj trhu nemovitostí. Dostupnost bydlení se vlivem růstu cen rezidenčních nemovitostí dále zhoršila. Ceny nemovitostí jsou o 35 % vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí. Podle odhadů ČNB se nadhodnocení cen nemovitostí v polovině letošního roku pohybovalo v rozmezí 15–20 %, tedy více než bylo odhadováno na konci roku 2018 (kolem 15 %). Hlavní příčinou byla nedostatečná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech. Růst cen nemovitostí rovněž podporuje nízká úroveň úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, která se po loňském růstu začala letos opět významně snižovat. Dělo se tak v důsledku vysoce uvolněných měnových politik zahraničních centrálních bank. ČNB však s ohledem na vývoj nabídkových cen předpokládá, že dynamika růstu cen rezidenčních nemovitostí bude v nejbližších čtvrtletích spíše slábnout.
Bankovní rada současně rozhodla o zachování sazby proticyklické kapitálové rezervy (CCyB) na úrovni 2 % pro období po 1. lednu 2021. Dvouprocentní sazba bude platná od 1. 7. 2020; v 1. polovině roku 2020 budou banky uplatňovat sazbu ve výši 1,75 %. S ohledem na vyhodnocení pozice domácí ekonomiky ve finančním cyklu lze pro nejbližší období předpokládat stabilitu sazby této rezervy. V případě opětovného zrychlení růstu půjček například vlivem snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, obnovení posunu ve finančním cyklu směrem výše nebo růstu zranitelnosti bankovního sektoru je ČNB připravena sazbu dále zvýšit. Pokud by naopak došlo k náhlému obratu ve finančním cyklu, může ČNB sazbu snížit či rezervu úplně rozpustit.
Domácí bankovní sektor se nadále vyvíjí příznivě. Banky zůstávají odolné vůči případným nepříznivým šokům a investiční a penzijní fondy pokračovaly v dynamickém růstu. Vrchol finančního cyklu, poblíž něhož se domácí ekonomika pohybuje, se projevuje nízkou mírou úvěrových selhání. V bilancích bank však zůstávají úvěrová rizika naakumulovaná z minulých let, která se mohou negativně projevit v době případného poklesu ekonomiky, zvýšení nezaměstnanosti a zhoršené schopnosti domácností splácet dluhy.
Celou zprávu Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory, nové znění Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí a Opatření obecné povahy ke stanovení sazby proticyklické kapitálové rezervy IV/2019 zveřejní ČNB 13. prosince 2019. Ve stejný den bude vydán také záznam z dnešního z jednání bankovní rady k otázkám finanční stability.
Petra Vodstrčilová
zástupkyně ředitelky odboru komunikace ČNB a mluvčí ČNB
Poznámky pro novináře
Infografika ke stažení na webu ČNB (pdf, 3,8 MB)
Finanční stabilita je vedle cenové stability dalším klíčovým cílem České národní banky, a to od roku 2013. Bankovní rada ČNB projednává zprávu Rizika pro finanční stabilitu každý rok v listopadu. Hodnotí uplynulý vývoj v jednotlivých oblastech finančního sektoru v České republice a analyzuje rizika pro stabilitu celého finančního systému.
Celou zprávu Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory ČNB zveřejní 13. prosince 2019 spolu s novým zněním Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Ve stejný den bude vydán také záznam z jednání bankovní rady k otázkám finanční stability.
Hlavními nástroji makroobezřetnostní politiky uplatňované v České republice jsou proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) a Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.
Proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) – ČNB oznamuje nastavení této sazby se zhruba ročním předstihem, aby se banky mohly na novou výši sazby dostatečně připravit. Od 1. ledna 2020 dojde k zvýšení rezervy na 1,75 % ze současných 1,5 %, od 1. července 2020 tato sazba dále vzroste na 2,0 %. Cílem tohoto nástroje je zvýšit odolnost bankovního sektoru vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě. Díky této rezervě by měly být banky schopny poskytovat úvěry domácnostem a podnikům i v době recese či finanční nestability.
Ukazatel LTV (loan-to-value, poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zástavy) – finanční instituce by neměly poskytovat úvěr, kde hodnota zástavy vůči čerpané hypotéce přesahuje 90 %, přičemž banky mohou poskytnout maximálně 15 % úvěrů s LTV mezi 80 a 90 %.
Ukazatel DTI (debt-to-income, výše celkového dluhu vůči čistému ročnímu příjmu žadatele o úvěr) – finanční instituce by neměly poskytovat úvěr, který překračuje devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele o hypotéku.
Ukazatel DSTI (debt-service-to-income, výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele) – domácnost s hypotékou by na splátku dluhu neměla vydávat více než 45 % čistého měsíčního příjmu.
Péče o finanční stabilitu je definována v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance, jako jeden z jejích klíčových cílů. Ten uvádí, že ČNB rozpoznává, sleduje a posuzuje rizika ohrožení stability finančního systému a v zájmu předcházení vzniku nebo snižování těchto rizik přispívá prostřednictvím svých pravomocí k odolnosti finančního systému a udržení finanční stability a vytváří tak makroobezřetnostní politiku.
ČNB usiluje o zákonnou pravomoc stanovovat horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Novela zákona o České národní bance byla zařazena na program právě probíhající 39. schůze Poslanecké sněmovny. Přechod na stanovování těchto ukazatelů právně závazným způsobem nebude mít zásadní dopad na současné bankovní poskytovatele těchto úvěrů nebo na spotřebitele. Právní závaznost je však zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci mezi poskytovateli i v budoucnu, pokud by do tohoto tržního segmentu vstoupili noví (obzvláště nebankovní a zahraniční) hráči, u nichž by vynucování pravidel stanovených Doporučením nebylo stejně účinné jako u bank.