ČNB zavádí nové limity na hypotéky

• Domácí finanční sektor zůstal i v uplynulých 12 měsících stabilní a vysoce odolný vůči případným nepříznivým šokům.
• Vzrostla však rizika spojená s pokračující expanzí bankovních úvěrů a možným podceňováním rizik bankami i klienty.
• ČNB na tato rizika reaguje preventivně a včas svými makroobezřetnostními nástroji – zvýšením proticyklické rezervy a zpřísněním podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů.
• ČNB zvyšuje sazbu proticyklické kapitálové rezervy na 1,50 % s platností od 1. července 2019.
• ČNB od 1. října 2018 rozšiřuje svá doporučení pro poskytování hypotečních úvěrů o požadavky na výši příjmu. Výše dluhu žadatele by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (ukazatel DTI). Žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % svého měsíčního čistého příjmu (ukazatel DSTI).
• Ve specifických případech bude možné tyto hodnoty překročit, avšak nejvýše u 5 % úvěrů.
• Platné limity pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) se nemění. 
• ČNB i nadále pracuje na přípravě novely zákona o ČNB, která by jí dala pravomoc stanovovat závazné limity LTV, DTI a DSTI.

Vývoj českého finančního sektoru byl v uplynulém roce příznivý. Banky zůstávají vysoce odolné i vůči potenciálním negativním šokům včetně hluboké recese. Ukázaly to výsledky zátěžových testů a hodnocení ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě 2017/2018. Analýzy však současně naznačují nárůst rizik spojených s aktuálně „dobrými časy“, kdy banky i klienti vnímají rizika jako zanedbatelná.

ČNB, která je ze zákona vedle cenové stability zodpovědná také za udržení stability finanční, na toto vyhodnocení rizik reaguje preventivně a včas novými opatřeními v rámci své makroobezřetnostní politiky: zpřísňuje podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a již počtvrté od konce roku 2015 zvyšuje proticyklickou kapitálovou rezervu bank.

„Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok paradox finanční stability v dobrých časech. „My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank.“

Příznivý ekonomický vývoj společně s nízkými úrokovými sazbami z úvěrů povzbuzuje vznik optimistických očekávání a zvyšuje ochotu domácností financovat výdaje prostřednictvím dluhu. Podmínky pro poskytování úvěrů zůstávají navzdory mírnému růstu úrokových sazeb vysoce uvolněné a objemy nových úvěrů domácnostem stále vysoké.

Ceny nemovitostí rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 %. Dle odhadů ČNB se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů – ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 %. Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové.

„S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ říká guvernér Rusnok.

S cílem omezit tato rizika, avšak nesnížit dostupnost úvěrů, ČNB od 1. října 2018 stanovuje horní hranice pro ukazatel DTI (debt-to-income), tj. poměr výše dluhu k ročnímu čistému přijmu žadatele, ve výši 9. Horní limit ukazatele DSTI (debt service-to-income), tj. podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku, je 45 %.

ČNB zároveň respektuje skutečnost, že malá část žádostí o úvěr má specifický charakter a striktní trvání na uplatnění limitů by v těchto případech mohlo vést k nadměrné regulatorní tvrdosti. U 5 % úvěrů tak budou moci banky hodnoty DTI a DSTI překročit. V kombinaci s touto 5% výjimkou by limity DTI a DSTI zpětně splnila většina úvěrů, které byly dosud poskytnuty.

Současnou 90% hranici pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) ponechává ČNB beze změny. I nadále platí, že ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV mezi 80 a 90 % tvořit nejvýše 15 %.

Jak se do praxe nová podoba doporučení promítne, lze uvést na následujícím příkladu: zájemce o hypotéku na byt v Brně o rozloze 75 metrů čtverečných za 3,4 milionu Kč by za předpokladu 80% LTV dosáhl na úvěr 2,7 milionu Kč. Pokud by splatnost úvěru byla 30 let, úroková sazba 3 % a čistý měsíční příjem žadatele 31 tisíc Kč, ukazatel DTI by dosáhl hodnoty 7,2 (výše úvěru 2,7 mil. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč) a ukazatel DSTI úrovně 37 % (roční splátky 12 x 11,4 tis. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč). Takový zájemce by limitům DTI (7,2 vs. 9) i DSTI (37 % vs. 45 %) vyhověl.

Rozhodnutí o zavedení limitů DTI a DSTI není v rozporu s pokračujícím úsilím ČNB o získání zákonné pravomoci nastavovat horní limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Důvodem je jejich silnější vymahatelnost v porovnání s doporučením a možnost je uplatňovat vůči všem účastníkům trhu, včetně nebankovních a zahraničních poskytovatelů hypoték.

ČNB současně rozhodla o zvýšení proticyklické kapitálové rezervy CCyB na 1,50 % s účinností od 1. července 2019. Toto opatření je motivováno rostoucí zranitelností bank vůči zhoršení ekonomické situace a potřebou, aby vytvářely rezervy pro „horší časy“. V případě, že by pokračovala rychlá úvěrová dynamika, zvyšovala se rizika spojená s financováním nákupu realit a narůstala zranitelnost bank, je ČNB připravena sazbu dále zvyšovat. Pokud by však naopak docházelo k poklesu těchto rizik, ČNB sazbu bez prodlení sníží nebo úplně rozpustí.

Marek Zeman
ředitel odboru komunikace ČNB

Poznámky pro novináře:

Zpráva o finanční stabilitě každoročně hodnotí uplynulý vývoj v jednotlivých oblastech finančního sektoru v České republice a analyzuje rizika pro stabilitu celého finančního systému. Odolnost domácího finančního sektoru je hodnocena prostřednictvím makrozátěžových testů za použití alternativních scénářů ekonomického vývoje.

Péče o finanční stabilitu je definována v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance jako jeden z jejích klíčových cílů. Ten uvádí, že ČNB rozpoznává, sleduje a posuzuje rizika ohrožení stability finančního systému a v zájmu předcházení vzniku nebo snižování těchto rizik přispívá prostřednictvím svých pravomocí k odolnosti finančního systému a udržení finanční stability a vytváří tak makroobezřetnostní politiku.

Hlavními nástroji makroobezřetnostní politiky uplatňované v České republice jsou proticyklická kapitálová rezerva CCyB a Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.

ČNB nastavení CCyB oznamuje se zhruba ročním předstihem, aby se banky mohly na novou výši sazby dostatečně připravit. Již dříve tak ČNB vyhlásila, že od 1. července 2018 dojde k zvýšení rezervy na 1,00 % ze současných 0,5 % a že od 1. ledna 2019 tato sazba vzroste na 1,25 %.