Transmise do sazeb z úvěrů na bydlení probíhá standardně, klientské sazby odrážejí pohyby pětiletých úrokových swapů

Přenos referenční pětileté sazby IRS 5R do klientských sazeb u úvěrů na bydlení probíhá podle odhadů se zpožděním přibližně čtyř měsíců. Pokles tržních sazeb se tak do klientských úrokových sazeb promítá jen postupně, jak ukazují data o nových čistých úvěrech na bydlení. Očekávání domácností ohledně poklesu sazeb navíc v posledních dvou letech vedla k výraznému zkrácení převažujících fixací na hypotečním trhu – z pěti let na tři roky.

Transmise měnověpolitických sazeb do klientských sazeb a následně do úvěrové aktivity v soukromém sektoru probíhá ve dvou fázích. V první fázi se vývoj měnověpolitických sazeb promítá do tržních sazeb, které v druhé fázi slouží jako referenční sazby pro stanovení klientských sazeb u bankovních úvěrů. U úvěrů nefinančním podnikům, kde jsou nejčastěji referenčními sazbami krátkodobé sazby peněžního trhu PRIBOR, probíhá popsaný proces rychle a bez zpoždění. Naopak u úvěrů na bydlení, kde jsou jako referenční sazby využívány sazby IRS (úrokový swap, zkratka angl. Interest Rate Swap), není tento přenos natolik přímý a okamžitý. Sazby IRS totiž reflektují nejen očekávaný vývoj domácí měnové politiky, ale i další faktory, jakými jsou situace na globálních trzích, vývoj poptávky a mnohé další.^[1] To často vede k tomu, že se měnověpolitické sazby do sazeb IRS propisují pouze částečně a se zpožděním.^[2]

Aktuální odhady rychlosti a rozsahu přenosu referenční pětileté sazby IRS 5R do klientských sazeb u úvěrů na bydlení ukazují, že tento přenos probíhá se zpožděním přibližně čtyř měsíců.^[3] Setrvačnost v nastavení cen úvěrů na bydlení není překvapivá. Marketingové kampaně, v nichž banky nabízejí konkrétní sazby pro klienty, často probíhají po delší dobu a nemohou reflektovat dennodenní změny v referenčních sazbách. Potenciální klienti tak obvykle obdrží nabídku platnou na určitou dobu, což prodlužuje zpoždění v přenosu změn do klientských sazeb. V únoru 2025 činil rozdíl mezi referenční pětiletou sazbou IRS 5R a klientskou sazbou 1,2 p. b., což je o 0,7 p. b. méně než dlouhodobý průměr za období 2009–2019 (Graf 1). Vývoj rozdílu mezi klientskou sazbou a tříletou sazbou IRS 3R, která odpovídá nově převažující tříleté fixaci (viz Graf 5), je téměř identický, přičemž v únoru 2025 tento rozdíl dosáhl hodnoty 1,3 p. b. Koeficient dlouhodobé transmise měří, nakolik se tržní sazby plně projevují v klientských sazbách. Tento koeficient se v posledních dvou letech přiblížil k hodnotě 1, což implikuje prakticky úplný přenos z tržních do klientských sazeb (Graf 2).

Graf 1 – Úvěry na bydlení: spread mezi klientskou a referenční sazbou
Úrokové sazby v %, spread v p.b.

Graf 2 – Vývoj koeficientu dlouhodobé transmise
Koeficient odhaduje úplnost transmise IRS 5R do úrokové sazby nových úvěrů na bydlení v dlouhodobém horizontu

Změny klientských sazeb u úvěrů na bydlení jsou patrné i v rozděleních klientských sazeb zobrazených na grafech níže (stavy úvěrů v Grafu 3, nové obchody v Grafu 4). Zejména v období mezi červnem 2024 a lednem 2025 je viditelný posun z pásma úrokových sazeb 5–6 % do pásma 4–5 %, což je doprovázeno paralelním nárůstem celkového objemu nových úvěrových smluv. Na druhé straně vývoj distribuce klientských úrokových sazeb u celkového stavu úvěrů na bydlení reflektuje postupné splácení a refinancování úvěrů poskytnutých v období nízkých úrokových sazeb (vrchol v pásmu 2–3 %) a přesun čerpaných objemů k vyšším sazbám.  

Graf 3 – Úvěry na bydlení
Svislá osa: objemy v mld. Kč, stavy úvěrů, vodorovná osa: pásma úrokové sazby v %

Graf 4 – Nové úvěry na bydlení
Svislá osa: objemy v mld. Kč, nové úvěry, vodorovná osa: pásma úrokové sazby v %

Současně na hypotečním trhu od začátku roku 2023 pozorujeme výrazné zkrácení doby fixace úvěrů. Zatímco ve čtvrtém čtvrtletí 2022 byla průměrná doba fixace 5,3 roku, ve čtvrtém čtvrtletí 2024 klesla pod 3 roky. Tento přesun nastal především z důvodu poklesu pětiletých fixací, jejichž podíl se výrazně snížil ze 74 % na 6,4 %. Naopak zastoupení tříletých fixací u nových úvěrů výrazně vzrostlo a jejich podíl na konci roku 2024 činil 73 % (Graf 5).

Graf 5 – Podíl nových hypotečních úvěrů dle doby fixace
Podíl na celkovém počtu nových úvěrů, v %

^[1] Silný vliv zahraničí na dlouhodobé výnosy dokumentuje mimo jiné nedávný výzkum autorů Hofmann et al. (2025).  Jejich výsledky ukazují, že téměř 70 % poklesu dlouhodobých úrokových sazeb ve vyspělých ekonomikách mezi počátkem 90. let a rokem 2023 nastalo během tří dnů kolem oznámení měnové politiky USA.

^[2] Další detaily a odhady transmise úrokových sazeb jsou k dispozici v článku ČNB RPN 2/2023.

^[3] Viz metodika uvedená v ČNB RPN 2/2023.