Makroekonomický vývoj a ceny nemovitostí v ČR a ve světě

Jan Frait, viceguvernér ČNB a Miroslav Plašil, ředitel odboru makroobezřetnostních analýz (Trend Report 2024 7. 3. 2024)

• Podle lednového odhadu Mezinárodního měnového fondu se globální ekonomický výstup v roce 2023 zvýšil o 3,1 %, zatímco v roce 2022 vzrostl o 3,5 % a v roce 2021 o 6 %. Pro roky 2024 a 2025 Fond odhaduje téměř stejný růst jako pro loňský rok, přičemž vyspělé země, do nichž řadí Fond i Českou republiku, by měly růst dosti pomalu (1,5 a 1,8 %).
• HDP v ČR se za celý rok 2023 podle lednového odhadu Českého statistického úřadu snížil o 0,5 %, když v roce 2022 vzrostl o 2,4 % a v roce 2021 o 3,6 %. Lednová prognóza České národní banky (ČNB) počítá s tím, že v roce 2024 reálný HDP mírně vzroste (o 0,6 %) a napřesrok růst HDP dále zrychlí na 2,4 % i díky oživení spotřeby a investic.
• Dynamika stavu bankovních úvěrů soukromému sektoru v ČR zůstala v průběhu loňského roku utlumená. Objem skutečně nových hypotečních úvěrů se za celý rok snížil o 25 %. Naopak v průběhu roku 2024 by měl trh podle očekávání ČNB postupně oživovat a celkový objem skutečně nových poskytnutých úvěrů by mohl meziročně vzrůst zhruba o 50–60 %.
• Ceny rezidenčních nemovitostí dosáhly svého maxima ve 3. čtvrtletí 2022 a poté tři čtvrtletí v řadě klesaly. V průběhu 3. čtvrtletí 2023 ceny již pravděpodobně dosáhly svého dna. Na základě odhadů tzv. míry nadhodnocení bytů považuje ČNB situaci na trhu rezidenčních nemovitostí přes dílčí pokles cen za nadále silně napjatou, a to zejména z pohledu dostupnosti vlastního bydlení pro běžné domácnosti. S prognózu ČNB uveřejněnou ve „Zprávě o měnové politice – zima 2024“ je konzistentní návrat meziročního tempa růstu rezidenčních nemovitostí do mírně kladných hodnot od 1. čtvrtletí letošního roku.

Externí prostředí a světová ekonomická aktivita

Dynamika světové ekonomiky v průběhu roku 2023 dále zpomalila v důsledku značného geopolitického napětí a výrazného zpřísňování měnových politik klíčovými centrálními bankami v reakci na předchozí inflační šok. Globální cyklus utahování měnových podmínek ve většině zemí již ale pravděpodobně skončil a analytici počítají v letošním roce s postupným uvolňováním měnových politik. Vyhlídky oživování ekonomické aktivity pro následující dva roky jsou přesto velmi opatrné. Tabulka 1 zachycuje průměry z lednového reprezentativního přehledu odhadů světových analytiků (tzv. Consensus Forecast) pro loňský rok a jejich prognózy pro roky 2024 a 2025.^[1]

Tabulka 1 – Vývoj a výhledy světové ekonomické aktivity
(meziroční tempa růstu reálného HDP v %)

Zdroj: Consensus Forecasts, leden 2024
Pozn.: CZ – Česká republika, EA – eurozóna, SK – Slovensko, DE – Německo, PL – Polsko, EE – 27 zemí střední a východní Evropy vč. členských zemi EU, RU – Rusko, US – USA, LA – 18 zemí Latinské Ameriky s výjimkou Venezuely, AP – 16 zemí asijského a pacifického regionu včetně Japonska, CN – Čína.

Zvýšená úroveň úrokových sazeb se v kombinaci s hospodářským útlumem negativně propisovala především do cen komerčních a rezidenčních nemovitostí, zatímco ceny akcií se řadě zemí vyvíjely relativně příznivě (zejména v USA). V posledním čtvrtletí loňského roku se delší úrokové sazby znatelně částečně snížily, ale vlivem vysoké míry nejistoty mohou nadále vykazovat značnou volatilitu. To platí i pro ceny rizikovějších finančních aktiv. V některých segmentech finančního trhu stále existují signály zvýšeného rizika likvidity.

Výhledy cenového vývoje komodit předpokládají relativní stabilitu na spíše nižších úrovních, v čemž se odráží i obavy ohledně ekonomické aktivity v Evropě a v Číně. Cena ropy typu Brent  by se podle lednových odhadů měla pohybovat v letošním a příštím roce na úrovni kolem 75 dolarů za barel. Takový vývoj by spolu s očekávanou stabilitou kurzu eura k dolaru na úrovních kolem 1,1 měl přispět k dalšímu utlumování inflačních tlaků.

Vývoj na trzích nemovitostí v zahraničí

V důsledku utažení globálních měnových podmínek meziroční růst cen bydlení v zemích OECD během roku 2023 citelně zvolnil (Graf 1). Ve druhém čtvrtletí roku 2023 dosáhl v průměru výše necelých 5 %, což představuje ve srovnání s rokem 2022 zpomalení o téměř 10 procentních bodů. Vlivem zvýšené inflace pak ceny nemovitostí v zemích OECD zaznamenaly záporný růst v reálném vyjádření.

Zvolnění dynamiky cen nemovitostí bylo pozorováno plošně prakticky napříč všemi zeměmi, což potvrzuje obrat v globálním finančním cyklu směrem do jeho sestupné fáze. Přesto mezi zeměmi přetrvávaly značné rozdíly z pohledu nominálního i reálného růstu. Stagnace či pokles reálných cen byly pozorovány ve většině zemí EU (s výjimkou Chorvatska). Nominální růst však v některých z „novějších“ zemí EU zůstával pořád dosti silný. Naopak v severských zemích, kde obrat ve vývoji cen nastal již v roce 2022, dynamika v nominálním vyjádření dále oslabovala a meziroční růst dosáhl silně záporných hodnot. K tomuto vývoji se nově připojily i země západní Evropy (Německo, Nizozemí, Lucembursko). Specifickým vývojem prochází v posledních patnácti letech Itálie, kde ceny nemovitostí dlouhodobě stagnují či jen velmi mírně rostou, a to bez ohledu na finanční podmínky a makroekonomickou situaci. Tento trend pokračoval i v prostředí současného zpřísnění globálních měnových podmínek. V rámci zemí mimo Evropu došlo rovněž k útlumu dynamiky cen (USA, Japonsko), v Číně pak ceny v důsledku obtíží tamního nemovitostního trhu dokonce citelně poklesly.

Graf 1 – Meziroční nárůst cen bydlení ve vybraných zemích dle OECD
(údaje k 30. 6. 2023)

Zdroj: OECD

Domácí makroekonomické prostředí a jeho výhled

Pro růst domácí ekonomiky je zásadní vývoj ve vnějším prostředí. Výhledy, ze kterých vycházela lednová prognóza ČNB, předpokládaly, že tempo růstu efektivního ukazatele HDP v eurozóně letos poroste pouze o 0,5 % a v roce 2025 pak o 1,4 %.^[2] Lednová prognóza ČNB předpokládá, že v první polovině letošního roku se pokles české ekonomiky (Tabulka 2) zastaví a následně dojde k pozvolnému oživení. Hlavním tahounem bude nárůst spotřeby domácností díky obnovení kladné dynamiky reálných mezd.  K tomu přispěje výrazný pokles meziroční inflace, která se podle prognózy na počátku letošního roku skokově inflace sníží pod hranici 3 % (v lednu 2004 dosáhla meziroční inflace 2,3 %). Naopak celková investiční aktivita zůstane slabá kvůli odeznívání tvorby zásob a pomalému oživování zahraniční poptávky.

Tabulka 2 – Lednová prognóza ČNB
(v %)

Zdroj: Zpráva o měnové politice – zima 2024, ČNB.
Pozn.: HDP – reálný hrubý domácí produkt (meziroční růst v %); Inflace – růst spotřebitelských cen (v %, průměr), 3M PRIBOR – 3měsíční sazba peněžního trhu (v %, průměr); Kurz – měnový kurz CZK/EUR, průměr; mzdy – průměrná nominální mzda (mzr. růst v %, průměr); nezaměstnanost – obecná míra nezaměstnanosti (v %, průměr); běžný účet – podíl salda běžného účtu platební bilance na HDP (v %).

Bankovní rada ČNB na únorovém měnovém jednání snížila 2T repo sazbu o 0,5 p.b. na 6,25 %. S lednovou prognózou je konzistentní rychlý pokles tržních úrokových sazeb v průběhu letošního roku. Přesto po většinu roku 2024 by měla měnová politika působit nadále spíše restriktivně, a to prostřednictvím úrokové složky. Většina členů bankovní rady se shodovala na tom, že úrokové sazby budou oproti trajektorii obsažené v prognóze nejspíše klesat pomaleji. 

Vývoj úvěrů na bydlení v ČR

Poptávku po úvěrech v roce 2023 tlumilo přísné nastavení domácích měnových podmínek a trh druhý rok v řadě vykazoval známky citelného zchlazení. Přestože ve druhé polovině roku 2023 začala úvěrová aktivita mírně oživovat, objem skutečně nových hypotečních úvěrů[3] se za celý rok snížil o 25 % na necelých 112 mld. Kč. Vývoj u úvěrů na bydlení byl zhruba obdobný a skutečně nové úvěry poklesly o více než 23 %. V dlouhodobém srovnání odpovídal objem poskytnutých úvěrů zhruba aktivitě z roku 2015, avšak při vyšší průměrné výši hypotečních úvěrů a jejich významně nižším poskytnutém počtu. Vzhledem k vysoké úrovni úrokových sazeb přetrvával velmi nízký zájem také o refinancování. Refinancované hypoteční úvěry meziročně klesly o dalších 16 % a dosáhly výše 21 mld. Kč.

Jisté oživení pro trh s úvěry na bydlení znamenala deaktivace horní hranice pro úvěrový ukazatel DSTI (výše dluhové služby k příjmům žadatele) v polovině roku 2023. Tento krok však v podmínkách vyšších úrokových sazeb a zvýšené obezřetnosti bank umožnil přístup k dluhovému financování spíše specifickým klientům a neznamenal zásadní rozvolnění úvěrových standardů bank. ČNB odhaduje, že deaktivace limitu přispěla k navýšení objemu nových úvěrů v roce 2023 maximálně v rozsahu 5 až 10 mld. Kč. V průběhu roku 2024 by se měl trh podle očekávání ČNB postupně dále oživovat a celkový objem skutečně nových poskytnutých úvěrů by mohl meziročně vzrůst zhruba o 50–60 %. Rostoucí trend by pak měl pokračovat i v roce 2025, kdy by se měl počet poskytnutých úvěrů dostat zhruba k dlouhodobým průměrům. Celkové objemy tak v následujících dvou letech zůstanou podle projekcí ČNB hluboko pod rekordními úrovněmi z roku 2021.

Trh rezidenčních nemovitostí v ČR a jeho cenový výhled

Růst cen rezidenčních nemovitostí v ČR v návaznosti na útlum dluhově financované poptávky během roku 2022 citelně zpomalil a ceny dosáhly ve 3. čtvrtletí 2022 svého maxima. Poté ceny rezidenčních nemovitostí tři čtvrtletí v řadě klesaly (Graf 2), k čemuž při bližším pohledu na jednotlivé segmenty přispěl zejména pokles cen bytů, při stagnaci cen rodinných domů a pokračujícím růstu cen pozemků. Ke stabilizaci cen došlo během 3. čtvrtletí 2023, a přestože v meziročním vyjádření zůstala dynamika nadále záporná, ceny již pravděpodobně dosáhly svého dna. Celková velikost cenové korekce tak činila necelá 4 %. V mezinárodním srovnání patřila ČR k vyspělým zemím spíše s vyšším meziročním poklesem cen, a to zejména v případě reálných cen očištěných o vliv inflace (Graf 1).

Graf 2 – Realizované ceny rezidenčních nemovitostí v ČR
(2015 = 100; pravá osa: v %)

Zdroj: ČSÚ

Graf 3 – Scénář vývoje cen rezidenčních nemovitostí v ČR
(meziročně v %)

Zdroj: ČNB, ČSÚ

Vedle samotného cenového vývoje ČNB publikuje ve zprávách o finanční stabilitě také odhad tzv. míry nadhodnocení bytů. Tato míra napomáhá identifikovat existenci nerovnováh na trhu rezidenčních nemovitostí a s tím spojený vznik potenciálních systémových rizik, nikoli indikovat rozsah budoucího poklesu cen těchto nemovitostí. ČNB používá k odhadu nadhodnocení dva přístupy: první z nich se zaměřuje na domácnosti pořizující si vlastní bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru („makroobezřetnostní“ přístup), druhý pak na domácnosti pořizující si nemovitost na další pronájem („investiční“ přístup). Podle poslední podzimní zprávy se míra nadhodnocení ve druhém čtvrtletí 2023 nadále pohybovala nad úrovní 60 %, resp. 20 %. To značí, že situace na trhu rezidenčních nemovitostí zůstávala i přes pozorovaný pokles cen v první polovině roku 2023 nadále silně napjatá, a to zejména z pohledu dostupnosti vlastního bydlení pro běžné domácnosti. Pořízení vlastního bydlení pro domácnost s mediánovými příjmy financované úvěrem bylo vzhledem k očekávanému makrofinančnímu vývoji značně rizikové a okruh domácností tvořících potenciální poptávku se tak omezil především na domácnosti v nejvyšším příjmovém decilu. Pohledem investičního přístupu pak byl požadovaný výnos z pronájmu silně stlačený pod obvyklé úrovně, což může přispívat k dalšímu růstu požadovaných nájmů, případně bude naopak omezovat tlak na rychlý růst cen nemovitostí v budoucnu.

ČNB zveřejňuje ve Zprávě o finanční stabilitě v souvislosti s výhledy budoucího vývoje cen nemovitostí dvojí sadu informací. V první řadě pravidelně publikuje očekávaný vývoj cen v základním scénáři, který je konzistentní s oficiální makroekonomickou prognózou ČNB. Vedle nejpravděpodobnějšího vývoje však poskytuje rovněž informaci o míře rizika výrazného cenového poklesu  spojeného s vysoce nepříznivým ekonomickým vývojem.

S prognózou ČNB uveřejněnou ve Zprávě o měnové politice – zima 2024 je konzistentní návrat meziročního tempa růstu rezidenčních nemovitostí do kladných hodnot během 1. čtvrtletí letošního roku a jeho postupné zesilování až k úrovni necelých 5 % na jeho konci (Graf 3). K tomu přispěje poměrně silný růst nominálních příjmů domácností i postupný pokles úrokových sazeb u úvěrů na bydlení. V roce 2025 bude u cen nemovitostí pokračovat růstový trend, avšak meziroční dynamika zůstane ve srovnání s lety 2020–2021 relativně nízká. S růstem cen v roce 2025 je nicméně spojena poměrně vysoká míra nejistoty, a to zejména ve směru jeho potenciálně výraznějšího zrychlení. S tím na druhé straně souvisí citelný ústup rizik budoucího výrazného propadu cen nemovitostí. Zatímco v polovině roku 2022 odhadovala ČNB pravděpodobnost cenové korekce o více než 10 % během dvou let jako přibližně třetinovou, k polovině roku 2023 odhadovaná pravděpodobnost klesla pod 5 % a ve druhé polovině roku se dále snížila. Nový výhled bude ČNB prezentovat po svém jarním jednání o otázkách finančních stability, které proběhne ke konci května 2024. 

^[1] ConsensusForecasts: pravidelná měsíční publikace společnosti Consensus Economics shrnující předpovědi stovek prominentních ekonomů a analytických týmů ohledně budoucího vývoje.

^[2] Zahraniční reálný vývoj je pro účely prognózy ČNB aproximován efektivním ukazatelem HDP eurozóny (též „efektivní eurozóna“). Váhy jednotlivých zemí eurozóny použité při jeho výpočtu odpovídají jejich podílu na celkovém vývozu ČR do eurozóny. Výhledy HDP významných obchodních partnerů ČR (zejména Německa a Slovenska) tak mají ve srovnání s jejich podílem na celkové ekonomice eurozóny vyšší váhu v prognóze zahraničního vývoje.

^[3] Skutečně nové úvěry zahrnují nové úvěry, které v daném období vstoupily do ekonomiky poprvé a navýšení jistiny u již existujících úvěrů.