Zaměříme se víc na neposlušné

PRO EFEKTIVNÍ REGULACI HYPOTÉK POTŘEBUJEME SILNĚJŠÍ PRAVOMOCI. NĚKTERÉ BANKY NAŠE DOPORUČENÍ NERESPEKTUJÍ, ŘÍKÁ JAN FRAIT, ŠÉF SEKCE FINANČNÍSTABILITY V ČNB.

V době rychlého zdražování nemovitostí je Česká národní banka v nepříjemné situaci. Svými opatřeními se snaží zchladit úvěrový trh a zabránit, aby se lidé zadlužili tak, že pak nebudou moci splácet, až přijdou horší časy. Snáší se pak na ni kritika, že některým přístup k půjčkám zamezuje. ČNB si zároveň svou vůli nedokáže na bankách vždy prosadit. Trh reguluje pomocí takzvaných doporučení, která nejsou právně závazná a jejich dodržení vynucuje spíše nepřímo. Proto usiluje o schválení novely zákona o ČNB, která by její roli posílila. „Potřebujeme mít pravomoc nastavovat limity pro hypotéky ze zákona,“ říká v rozhovoru pro HN Jan Frait, ředitel sekce finanční stability v ČNB.

* HN: ČNB říká, že české nemovitosti jsou nadhodnocené více než loni, průměrně asi o 15 až 20 procent. Co to přesně znamená? Vůči čemu jsou nadhodnocené?

Je to odhad průměru za celé Česko. Nadhodnocení je vyšší v Praze než v některých krajích, kde poptávka po bydlení není tak vysoká. My se díváme na historické trendy – na vztahy zejména mezi příjmy lidí a cenami nemovitostí. Zohledňujeme v tom ale i demografické vlivy, reálné úrokové sazby a další faktory. Pokud se otevírají nůžky mezi příjmy a cenami bydlení a výrazně se to odchyluje od dlouhodobých trendů, třeba i ve světě, tak náš model ukáže, že ceny jsou příliš vysoko.

* HN: Jak se míra nadhodnocení regionálně liší? Jaká je situace v Praze a ve velkých městech?

Nadhodnocení nepočítáme regionálně. V první polovině letošního roku ale došlo k velkému sblížení cenového vývoje jak v Praze a mimo ni, tak napříč typy nemovitostí, od rodinných domů přes byty až k pozemkům. Momentálně jsou tempa růstu hodně sladěná.

* HN: Kdybyste to měl shrnout, proč v Česku ceny nemovitostí rostou?

Ony rostou prakticky v celém vyspělém světě, až na čestné výjimky. Je to hodně dáno nízkými úroky. Bezpečné finanční investice téměř nic nevynášejí, a tak se kupují byty jako investice. Zadruhé se v Česku podobně jako v jiných zemích mění životní styl, více lidí než dříve žije samo, což vytváří poptávku po větším počtu bytů. Také tu hraje roli nedostatečný počet stavěných bytů ve městech, kam se lidé stěhují. To je tvrdá realita. Na Slovensku ceny sice také slušně rostou, ale o trochu pomaleji než u nás, protože se tam více staví. Poptávka po hypotékách je tam přitom velmi silná, což je dáno tím, že jejich úrokové sazby jsou v porovnání s růstem příjmů strašně nízké. Kdyby se v Česku stavělo více, neznamená to, že by ceny propadly, ale určitě by se minimálně změnilo očekávání ohledně jejich dalšího růstu.

* HN: Rostou ceny tolik, že může přijít jejich korekce?

Už jsme zažili dvě korekce cen nemovitostí, jednu v roce 2004 po našem vstupu do EU a další poměrně výraznou korekci po roce 2008, kdy vypukla světová finanční krize. Ani u nás se pokles cen do budoucna nedá vyloučit, i když je poměrně málo pravděpodobný. Není to náš základní scénář. Signálem budoucí korekce by byl významný nárůst dlouhodobých úrokových sazeb, který by zatraktivnil třeba dluhopisy vůči nemovitostem. Další věc je očekávání ohledně příjmů. Pokud by nastala recese a změnilo by se očekávání lidí ohledně růstu mezd, změnilo by to i náhled na ceny bytů.

* HN: Jaký je tedy váš základní scénář vývoje cen nemovitostí v Česku?

Náš základní scénář je, že tempa růstu, která jsme viděli v posledních třech letech – průměrně kolem 10 procent ročně – zvolní. Za letošní rok odhadujeme nárůst kolem osmi devíti procent. Počítáme s tím, že tempo růstu dále klesne asi k pěti procentům v příštím roce.

* HN: A jaké jsou důvody pro zvolnění růstu?

Bydlení je už tak drahé, že generuje mnohem slabší poptávku od těch, kteří je kupují pro vlastní bydlení. Velmi dobrým ukazatelem jsou pro nás zejména nabídkové ceny bydlení v inzerátech, kde se růst výrazně zpomalil. Navíc naše opatření zastropovávají výši úvěrů, kterou žadatelé mohou dostat, a to je také důležité. Riziko pro náš výhled je, že pokud by úrokové sazby na hypotečních úvěrech dále klesaly, tak by to mohlo naopak růst cen nemovitostí podporovat. Vývoj dlouhodobých sazeb je teď dán hlavně situací v eurozóně a naše schopnost ovlivňovat delší sazby je omezená, protože po státních korunových dluhopisech je velká poptávka ze zahraničí. Jde o jedny z mála dluhopisů, které ještě vůbec něco vynáší.

* HN: Dá se současná situace podle ČNB hodnotit jako bití na poplach, varování před rizikem?

Budeme vyčkávat. Uvidíme, jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí a jestli se naše doporučení budou dodržovat. Sice zejména nastavení LTV hodnotíme v dané situaci jako hraniční, ale neznamená to žádný poplach. (LTV je parametr, který určuje maximální výši úvěru vůči hodnotě nemovitosti, pozn. red.). Naopak vidíme i příznivé trendy.

* HN: Které to jsou?

Například že banky plní příjmové ukazatele DTI a DSTI. (DTI je maximální výše dluhu vůči příjmu, aktuálně jde o devět čistých ročních příjmů. DSTI je maximální výše splátek, její strop je 45 procent měsíčního příjmu, pozn. red.) Banky také začaly oceňovat riziko jednotlivých žadatelů ve svých maržích a úrokových sazbách. Rizikovější úvěry mají skutečně vyšší úrokové sazby a toto rozlišení bylo v minulosti mnohem slabší. Je vidět, že za riziko si banky nechávají zaplatit a zohledňují ho v ceně půjčovaných peněz.

* HN: Jedním ze sdělení podzimní aktualizace Zprávy o finanční stabilitě je, že některé banky nedodržují doporučení ČNB týkající se maximální výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti stanovené na 80 procent. Které banky to jsou?

Podíl úvěrů s nedodrženým limitem se v červnu zvýšil nad povolených 15 procent. Týkalo se to malých, středních i velkých bank. Problém je, že ty banky, které naše doporučení dodržují, mohou dojít k závěru, že se jim banky, jež naše doporučení porušují, snaží ubrat jejich tržní podíl. Tím pádem je dost pravděpodobné, že další banky budou toto jednání následovat. V tom spočívá největší riziko. Druhá věc je, že pravomoc k tomu, abychom s tím mohli něco udělat, máme omezenou. Banky, jež doporučení nedodržují, se samozřejmě setkají s reakcí našeho dohledu, který se na ně více zaměří a bude se jich ptát. ČNBmůže takové bance nařídit navýšení kapitálu. K tomu může dojít při pravidelném ročním hodnocení dohledu, které je zaměřeno na to, zda má banka rizika svého podnikání dostatečně pokryta kapitálem.

* HN: Kdybyste některým bankám nařídili zvýšení kapitálu, mělo by to patřičný efekt?

Rozsah zvýšení musí být velmi přiměřený – prostor pro navýšení není nijak dramatický a v situaci, kdy banky generují dostatek zisku nebo mají přebytky dobrovolně drženého kapitálu, pro ně samotný dodatečný požadavek nemusí být omezující, nemusí je bolet. Proto léta říkáme, že potřebujeme mít pravomoc ze zákona limity pro hypotéky nastavovat, aby v těchto případech šlo o porušení zákona. Pak by mohla následovat opatření k nápravě, včetně případných sankcí.

* HN: Někteří poslanci tvrdí, že jim samotná novela zákona o ČNB nevadí, ale nechtějí, aby ČNB jako zákonné opatření stanovovala všechny parametry. Záleží vám na některých parametrech více než na ostatních? Třeba na maximální výši úvěru vůči hodnotě nemovitosti?

Od začátku tvrdíme, že tento parametr nestačí. Když rostou ceny nemovitostí, roste i hodnota zástavy. Na tom, že jen zastropovat úvěr vůči hodnotě nemovitosti není řešení, panuje i mezinárodní shoda. V tomto duchu mluví i varování Česka od Evropské rady pro systémová rizika, tedy evropského orgánu pro finanční stabilitu. Navázání úvěru na hodnotu nemovitosti chrání do jisté míry banky, ale nechrání dlužníky a stabilitu ekonomiky jako celku. Důležité je proto působení všech navrhovaných limitů dohromady, tedy i omezení výše dluhu a splátek vůči příjmu žadatele.

* HN: Uvažujete o tom, že byste zastropování výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti zpřísnili ještě před přijetím nového zákona o ČNB?

Spíš než současný stav je pro nás důležitý výhled. Pokud bude velké riziko, že se nadhodnocování cen nemovitostí bude zvyšovat, tak to bude jistě argument, abychom o zpřísnění diskutovali. Ale v dalším období s vysokou pravděpodobností nebudou předbíhat nárůsty cen nemovitostí tempo růstu příjmů a to nadhodnocení se dále zvyšovat nejspíš nebude. Zatím jsme proto o zpřísnění nediskutovali.

* HN: ČNB v květnu uvažovala o zmírnění parametru výše splátek vůči příjmu ze 45 na 50 procent. Připadá to stále v úvahu?

To ve hře v současné chvíli není, protože tehdy hlavní argument byl, že rostou úrokové sazby z hypoték, čímž se zvyšují náklady na dluhovou službu a potenciálně snižuje poptávka. Po oznámení ECB o rozšíření programu nákupu dluhopisů se sazby v Evropě vydaly poměrně výrazně směrem dolů a důvod pro případné uvolnění u tohoto parametru padl.

Banky, jež naše doporučení dodržují, mohou dojít k závěru, že se jim banky, které naše doporučení porušují, snaží ubrat jejich tržní podíl. V tom spočívá největší riziko.